Corretor de Imóveis

Introdução

A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformação no mundo dos negócios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu períodos bem definidos no seu desenvolvimento. Do período colonial até o final da Segunda Guerra, tivemos o predomínio das atividades ligadas à terra. Era o país agro-pastoril.

A partir de 1945, com o fim da guerra, o país entrou na era da industrialização. Houve o êxodo do campo para as cidades e a população foi se transformando de mão-de-obra agrária para mão-de-obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de consumo.

Nas duas últimas décadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de serviços. Esta atividade terciária tem se expandido por todos os cantos do território brasileiro. Tal fenômeno é universal. Em todos os países, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal, enquadrando-se como atividade prestadora de serviços é a que mais cresce.

É a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imóveis se enquadra nesta nova categoria de prestador de serviços.

Dois terços da riqueza nacional dos países em desenvolvimento dependem da propriedade imobiliária.

Assim, a importância de se adaptar a esses novos tempos. É a época da competição e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsídios para que o Corretor de Imóveis tenha esse padrão de qualidade é o objetivo deste curso livre. Ao mesmo tempo em que mostra a evolução da profissão, dá-lhe também a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importância de oferecer serviços com princípios, com ética e com capacidade. Este é o motivo maior do exame de proficiência instituído pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares.

O presente curso tem como meta auxiliar ao candidato no exame de proficiência. Todavia, pela extensão dos assuntos, não deverá ele ater-se somente ao texto. A consulta às obras indicadas na bibliografia servirá como fonte riquíssima para um melhor entendimento da matéria.

O Corretor de Imóveis

1.1 – CONCEITO DE CORRETAGEM

“A palavra corretagem, geralmente, é usada com vários sentidos. Ela pode significar o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurídicas ou particulares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou títulos e efeitos de comércio; pode indicar, também, a função ou ofício do corretor e, ainda, pode significar o próprio salário, ou honorários (comissão) a que o corretor faz jus, quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transação”.

Corretar é fazer o ofício, a função de corretor, servindo de intermediário entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.

Corretor de imóveis é o profissional que anda, procura ou agencia negócios imobiliários.

A intermediação será bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada à ética, honestidade e disposição para encontrar o produto, quase sempre um imóvel, certo para a pessoa certa. O Corretor, é portanto, um promotor de transações comerciais. A mais comum dessas transações é a imobiliária.

A transação imobiliária é uma modalidade de trabalho de exploração econômica.

Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitário e coerente com os princípios básicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relação ao código anterior traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem, estabelecendo regras de obediência obrigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever benefícios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorários.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem. A nova Lei apresentou inovações em relação ao código anterior.

A Lei n° 10.406/02 estabelece regras de obediência obrigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729 e, também, prevê benefícios, especialmente, aqueles ligados ao pagamento de honorários.

Esses artigos do novo CCB são tão importantes que devem ser leitura obrigatória de todo profissional da intermediação imobiliária.

1.2 – CARACTERÍSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR

A primeira característica do corretor é a sua habilitação legal. Para exercer a profissão, o corretor necessita possuir diploma de técnico ou de nível superior na área de transação imobiliária e, posteriormente, ser aprovado no exame de proficiência, instituído com a Resolução 800/2002 para, assim, obter sua inscrição no Creci).

Satisfeitas as exigências legais, o Corretor é o um profissional que se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até o fechamento do negócio.

O corretor é, pois, o profissional dono de sua própria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritório em sua própria casa ou aliar-se a outros corretores com escritório conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma empresa imobiliária, trabalhando em sistema de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autônomo.

Há que se registrar a possibilidade de um corretor de imóveis trabalhar com carteira assinada numa empresa imobiliária, pelo regime da CLT.

1.3 – HISTÓRICO

A intermediação imobiliária no Brasil começou de maneira informal, no período colonial, com os primeiros agentes de negócios imobiliários. Dava-se essa denominação - agentes imobiliários - àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.

Não se tratava de uma profissão regular, na acepção técnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego ou classista.

A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negócios, geraram um movimento de troca de informações pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, se encontravam nos cafés de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imóveis para seus clientes.

Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir as primeiras lideranças. Nasceu, a assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expansão de negócios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referência para a atividade de corretagem da época.

Sua experiência foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercussão no, ainda, incipiente mercado imobiliário.

Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei própria disciplinando a profissão. Até então, a atividade era considerada sem importância já que qualquer pessoa podia exercê-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas não uma obrigatoriedade legal.

Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas imobiliárias que, como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público.

Como fruto dessa exigência, conscientização e organização, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender à expansão e às novas características impostas pela atividade, cada vez mais dinâmica. Essa Lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor até hoje.

Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei nº 4.116/62 tornou-se um marco na história do corretor de imóveis, razão porque, o dia 27 de agosto é oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imóveis”. A Lei 6.530/ 78, ao revogar a anterior, manteve os direitos dos corretores inscritos sob a sua égide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal:

“Art. 23 – Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116/ 62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei”.

Esta ressalva que a Lei nº 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de Imóveis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2º, que restringe o exercício da profissão quando diz:

“Art. 2º - O exercício da Profissão de Corretores de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.

Resguardou-se assim o direito daqueles que já exerciam a atividade de corretor quando a nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas exigências está o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos deverá comprovar ser um Técnico em Transações Imobiliárias – TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes. (Resolução COFECI nº 327/92). Esta Resolução foi baixada em
cumprimento ao Decreto nº 81.871/78 que, ao regular a Lei nº 6.530/78 determina em seu art. 28:

“A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis” .

Atualmente, a atividade de corretagem está passando por uma transformação substancial com o objetivo de adequar o profissional às novas formas de trabalhar. Nesse sentido a qualificação profissional torna-se um instrumento básico. Não há mais espaço para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, deverão estar atentos às mudanças e às exigências da sociedade. O segundo grau completo é uma exigência, porém, já não é o bastante.

Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicado de corretores de imóveis, muita coisa mudou. A Lei nº 4.116 foi importante na sua época. A Lei nº 6.530 incrementou a atividade mas já não é satisfatória, estando a reclamar sua substituição para se adequar aos novos tempos. A criação dos Cursos de nível superior bem traduzem a importância deste segmento da sociedade brasileira, que é o mercado imobiliário.

1.4 – ESPÉCIES DE CORRETORES

O corretores podem ser classificados em duas grandes divisões:

a) Corretores oficiais – São aqueles profissionais que, para o exercício de determinada atividade, prevista em Lei, são investidos de fé pública próprias do seu ofício, tais como:

Os Corretores de Fundos Públicos (Lei nº 4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decreto- Lei nº 806 de 1.851, art, 26); Corretores de Câmbio (Operações de Câmbio, Lei nº 5.601/ 70); Corretores de Seguro (Lei nº 5.594/64);

b) Corretores livres – São aqueles profissionais que atuam como intermediários, em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, imóveis, bens ou serviços, promovendo a aproximação das partes e tendo direito a remuneração pelo trabalho prestado.

Algumas dessas atividades ainda não têm nenhuma legislação específica e por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurídica, pode praticar o serviço. Podem ser citados como exemplo os corretores de automóveis, os agentes literários, de espetáculos públicos.

Outras atividades da área já se encontram com a profissão reconhecida e regulada por lei. Os corretores são considerados livres, porém protegidos por legislação própria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imóveis são o principal exemplo.

1.5 – LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO

É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Conforme a Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, só pode exercer a profissão de corretor de imóveis quem estiver legitimado para tal.

Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se às normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal se faz presente em todo o território nacional, criando condições de trabalho e disciplinando o seu funcionamento.

Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele que não atende às exigências de seu Conselho ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver as atividades privativas da profissão. Neste sentido a lei é clara. Responde civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilícitos no desempenho profissional ou que a exerçam a profissão sem estarem regularmente inscritos.

Os Conselhos Regionais, órgãos encarregados da orientação e da fiscalização da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profissão e, assim, por ignorar a legislação ou por má-fé, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses.

Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseudo-corretores”, quando flagrados ou denunciados, têm contra si instaurados os processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja conseqüência é uma ação penal pública, pela prática de contravenção, como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa:

“Art. 47 - Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:

PENA - Prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de cinqüenta centavos a cinco cruzeiros”.

Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve estar sempre atento às normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal.

Apenas como ilustração sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, no exercício de sua profissão, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:

Art. 65 – “É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.”

Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo 1º - Incorrem na mesma pena:

I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou sobre a construção das incorporações”.
(grifamos)

 

O Exercício da Profissão

2.1 – FORMAS DE EXERCER

O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária.

Como profissional autônomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas.

Destacam-se como principais:

• Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritório;
• Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros;
• Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária;
• Como empregado celetista de uma empresa imobiliária.

Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situações. O profissional deve fazer uma avaliação de qual é o melhor método para seu estilo de trabalho.

Trabalho individual em casa ou em seu escritório - trabalhando em casa, onde o escritório é a própria residência, as despesas são pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde a troca de informações é altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário.

A troca de informações é uma oportunidade que se tem de oferecer algum imóvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos têm algum a oferecer.

Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores.

Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritório sob forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da fórmula acordada para o funcionamento do escritório, que, em princípio funciona como se fosse uma empresa jurídica, normalmente constituída.

Parceria com uma empresa imobiliária - estar empresa ligado a uma imobiliária, tem se mostrado bastante eficaz e é largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. É a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a função própria da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoais necessárias á execução de seu trabalho. Cada imobiliária tem um forma de fazer a divisão dos resultados financeiros das comissões recebidas, No entanto, normalmente, é obedecido um princípio de tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao método e com pequenas variações quanto aos percentuais de cada uma das partes.

Como empregado celetista de uma empresa imobiliária - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliária, com salário definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captação etc.

2.2 – A REMUNERAÇÃO

O corretor tem direito à remuneração sempre que ocorre um resultado satisfatório de seu trabalho. Essa remuneração, para o profissional autônomo, é chamada honorário.

Na compra e venda de imóveis usados ou os chamados “Imóveis de Terceiros”, quem paga os honorários do corretor é, geralmente, o dono do imóvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo comprador.

A forma como o pagamento será efetuado e a quem caberá o ônus, deve ser explicitada de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrança de honorários.

A dupla cobrança é um ato ilícito, previsto em lei. Só se admite quando as partes por mútuo e comum acordo, optarem por dividir o que é devido ao profissional.

Nas vendas de imóveis novos pertencentes às construtoras, a remuneração já está incluída no preço de tabela e não oferece maiores particularidades. O início das vendas, normalmente, só acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a imobiliária e o empreendedor.

Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comissão equivale ao valor total da entrada e esta é repassada para a imobiliária responsável pelo lançamento, que em seguida faz o acerto com o corretor.

Em outros casos, já na proposta de compra, o sinal de negócio corresponde aos honorários do corretor, que ao entregar a proposta à imobiliária ou ao empreendedor já retém o que lhe é devido.

Na locações de imóveis, não se trata de corretagem, mas sim de taxa de administração.

Quem paga pelos serviços prestados é o proprietário.

Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigações do locador, diz expressamente:

“Art. 22 – O locador é obrigado a:
........
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver.......”

Existem outros serviços que o corretor faz jus à remuneração. Esses serviços constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas são feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, há a necessidade da homologação da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei nº 6.530/78 no art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:

Compete aos Conselhos Regionais:

“Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.

2.3 – O OVER-PRICE

Em Inglês, over price significa acima do preço, acima do custo ou do valor. Custo excessivo.

Na área de transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se caracteriza como um ganho adicional superior à comissão normal devida pelos serviços prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes não tenham conhecimento de que estão pagando a mais.

Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse é um procedimento abominável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Código de Ética Profissional (Art. 6º, inciso III).

O infrator deve ser punido com multa pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa é prevista para a pessoa física e para a pessoa jurídica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliária, todos receberão, individualmente, a punição prevista no Código.

2.4 – A OPÇÃO DE VENDA

A Opção de venda é um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliária e o titular dos direitos de determinado imóvel para que, na forma e nas condições ajustadas, o primeiro se propõe a prestar seus serviços para atender aos objetivos do segundo, que é vender o seu imóvel.

Normalmente, a opção é um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porém nada impede que seja também firmado entre o corretor e o comprador. É a opção de compra ou com maior precisão do termo, “Autorização para procura de imóvel”.

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, na Resolução 005/78, estabelece em seu Artigo 1º que:

“Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:

a) nome e qualificação das partes;
b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
e) menção da exclusividade ou não;
f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio”.

Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opção de venda. Com bastante freqüência são deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opção de venda um documento juridicamente imperfeito e, portanto, passível de nulidade, caso surja questão sobre o direito do corretor em receber a sua remuneração em decorrência da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo serviço.

Entre os mais freqüentes casos de discussão, via judicial, para recebimento de honorários está o não preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da opção e as vendas realizadas após expirar o prazo avençado, ou seja, prazo combinado para que o serviço seja prestado durante determinado período.

Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente só se manifeste, concretamente, sobre determinado imóvel, depois de vencida a opção, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietário para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos à comissão, deve o corretor, ao término do contrato de intermediação, comunicar por escrito ao proprietário, o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e, se possível, fazendo um pequeno resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os fundamentos para se pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa de concretizar a transação.

Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poderá o proprietário se eximir pelo pagamento da comissão.

Casos há em que o proprietário não assina a opção de venda, mas tão somente uma autorização para que o imóvel seja trabalhado.

É importante observar a diferença, porque a simples autorização poderá ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediação ou opção, cria um vínculo de direitos e obrigações recíprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido.

A autorização é um ato unilateral enquanto a opção de venda é bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigandoas aos termos constantes do documento.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no art. 726, estabelece condições especiais para o serviço de intermediação prestado com autorização escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imóveis: buscar sempre a autorização, de venda ou locação, escrita e com exclusividade.

Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opção. É o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5º, assim como a Resolução nº 458/ 96 do Conselho Federal.

Decreto 81.871/78, art. 5º -

“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.”

Resolução COFECI nº 458/95 - Dispõe sobre anúncio para venda de imóvel.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE:

Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.

Art. 2º - Dos anúncios e impressos contará o número da inscrição de que fala o artigo 4º da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando se tratar de pessoa jurídica.

A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia de uma a três anuidades, podendo ser aumentada em até seis anuidades em caso de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.

2.5 – ENCARGOS DO CORRETOR

O Corretor de Imóveis, sendo um profissional autônomo, deve estar sempre atento quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social.

O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por pagar de uma só vez quando recebe o carnê (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais.

Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA – “Recibo de Pagamento a Autônomo”, recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal. Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda, feita anualmente.

Todas os negócios intermediados pelo Corretor, deverão ser objeto de anotações. Na declaração anual de imposto de renda, é obrigatória a indicação da fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.

Com referência às contribuições previdenciárias, é oportuno que o Corretor de Imóveis seja inscrito no INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. É extremamente importante que o Corretor contribua para a previdência social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só estará assegurada se as contribuições forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.

Uma vez inscrito na previdência social, o Corretor irá contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servirá de cálculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribuição mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuição e a idade, para fazer jus aos benefícios previdenciários.

Aqueles profissionais que já se estão inscritos na previdência social, porém com as contribuições atrasadas, o melhor procedimento é procurar um Posto do INSS e se inteirar das múltiplas formas de parcelamento do débito a fim de regularizarem a situação.

Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora reter o valor da contribuição previdenciária, sempre que for feito qualquer pagamento a autônomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que recolhe essa contribuição e está, regularmente, em dia.

2.6 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Uma das principais atribuições do Corretor de Imóveis é a avaliação de imóveis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/85.

De acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação de Imóveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:

• Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.
• Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;
• Valor determinado pelos avaliadores;
• Arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de corretagem imobiliária e do mercado imobiliário propriamente dito, e o bom julgamento são condições essenciais.

A avaliação de um imóvel, geralmente, apresenta um caráter técnico. Mas, em situação específica pode possuir um caráter jurídico, recebendo, então, o nome de avaliação judicial.

Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens penhorados.

O artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz: “compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”.

Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imóveis pode assinar relatórios de avaliação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imóveis. Ao engenheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sob o aspecto técnico do imóvel, tais como fundação, segurança e, também, o preço de mercado.

Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Código de Processo Civil-CPC, que estabelece:

“Art. 700 - Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem prejuízo dos editais, atribuir a corretor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação do imóvel penhorado.

Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pagamento imediato da totalidade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antes da realização da praça, fazer por escrito o seu lanço, não inferior à avaliação, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.”

A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se aspectos, tais como:

• região onde se encontra; relevo;
• destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc);
• extensão da área;
• tipos e formas de acessos;
• vizinhança;
• característica da construção, se houver ou se é o objeto da avaliação;
• serviços públicos, serviços comunitários, existentes e em potencial na região;
• benfeitorias;
• situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.

Quando se tratar de apartamento, devese verificar, também:

• se o mesmo é ou não vazado;
• sua localização em relação à nascente e ao pôr do Sol;
• existência e tipos de ruídos externos.

Em uma avaliação deve prevalecer o bom senso do avaliador.

Realizada a análise do imóvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.

Denomina-se Valor de Mercado o preço de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobiliário. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado numa transação.

Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transação imobiliária dá-se o nome de preço de mercado.

2.7 – BENFEITORIA

Benfeitoria é qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imóvel pelo homem, e que não pode ser retirado sem destruição ou dano considerável.

Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condições.

Tipos de Benfeitorias:

• Benfeitoria necessária – indispensável para conservar ou impedir a deterioração ou a destruição da coisa;
• Benfeitoria útil – embora dispensável aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condição aumentando-lhe o valor;
• Benfeitoria voluptuária – dispensável que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazível ou recreável.

Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:

• Benfeitorias não reprodutivas – edificações, vedos, instalações hidráulicas, de irrigação etc.
• Benfeitorias reprodutivas – culturas comerciais ou domésticas.

Além da benfeitoria deve-se considerar a depreciação, ou seja, a desvalorização de um bem devido à idade, desgaste ou obsolescência.

2.8 – BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO:

a. Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sítios, edificações, fazendas, máquinas, equipamentos, instalações.
b. Bens intangíveis: marcas, patentes, fundo de comércio (ponto), concessões.

2.9 - MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos e indiretos:

• Métodos Diretos – utilizam a metodologia comparativa e a de custo.

- Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializados o mais recentemente possível.
- do Custo: consiste na verificação rigorosa do custo da edificação e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente se o imóvel tiver sido construído há muito tempo.

• Métodos Indiretos – consideram variáveis renda e/ou aspectos residuais.

- da Renda: a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando-se em conta o quanto o imóvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinação do valor de alugueres para imóveis novos e sem a possibilidade de se usar o método comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel inicial, por esse método, seria de 5.000,00 (cinco mil).
- Residual: tendo o valor total do imóvel e o do terreno, a diferença é o valor da edificação.

 

COFECI e CRECI

3.1 – OS ÓRGÃOS FISCALIZADORES

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis está, legalmente, subordinado, em âmbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, e, em âmbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, da jurisdição de competência.

O COFECI e os CRECI´s são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, exercendo, dentre outras, ações de natureza:

• Disciplinar;
• Normativa;
• Deliberativa;
• Administrativa;
• Supervisora.

3.2 – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI

O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional, tendo sede e foro em Brasília/DF. Sua estrutura organizacional compõe:

• Plenário
• Diretoria
• Conselho Fiscal
• Comissões e Grupos de Trabalho.

O plenário, órgão deliberativo, é composto por dois representantes de cada Conselho Regional, tendo competência para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o seu próprio regimento, elaborar e alterar o Código de Ética Profissional, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resoluções, criar e extinguir conselhos regionais, praticar os demais atos necessários ao cumprimento de seus objetivos em obediência à Lei nº 6.530/78 e seu Regulamento.

Os conselheiros, que são os dois representantes de cada Conselho Regional, além das funções próprias do plenário, por eles compostas, desempenham ainda os encargos que lhes forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e administrativos e dar assistência a qualquer Órgão do Conselho, quando solicitados.

A diretoria, sob a direção do Presidente do COFECI, tem por finalidade, principalmente, assinar e publicar os atos normativos, executar as decisões do plenário, firmar convênios e acordos de assistência técnica, financeira ou cultural com entidades de classe, órgãos públicos e instituições de direito privado.

O Conselho Fiscal, com previsão legal para se reunir trimestralmente, tem por finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades econômico-financeira do COFECI.

As Comissões e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas permanentes ou eventuais criadas pelo Presidente. Além da diretoria, os Órgãos considerados de apoio no COFECI são as Secretarias (executiva, financeira, administrativa), a Assessoria Contábil-Financeira, a Assessoria Jurídica, a Assessoria de Comunicação, podendo ser criadas outras, a critério da Presidência.

As receitas do COFECI são provenientes de 20% (vinte por cento) das anuidades e emolumentos pagos pelos profissionais inscritos e arrecadados pelos Conselhos Regionais, de acordo com o art. 18 da Lei n° 6.530/78. São ainda receitas do Conselho Federal, a renda patrimonial, as contribuições voluntárias e as subvenções e dotações orçamentárias.

De acordo com o art. 16, inciso XIV da Lei n° 6.530/78, o COFECI poderá intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularidade na administração, inclusive pelo não repasse das parcelas devidas ao Conselho Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais. Registra-se, que as atividades da Presidência, Diretores e Conselheiros são exercidas sem qualquer tipo de remuneração.

3.3 – CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CRECI

Os Conselhos Regionais, que atuam no território nacional por regiões, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Estados de sua jurisdição, são compostos por 27 membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório dos profissionais inscritos.

A eleição dos membros, para compor o Conselho Regional, é feita em assembléia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatório o voto a todos os corretores inscritos e em situação regular. O corretor que não comparecer e nem justificar a sua ausência será apenado com a multa correspondente ao valor máximo de até uma anuidade devida ao Conselho.

Estar em débito para com o Creci não é justificativa aceita para o não exercício do voto. (nova sistemática de composição estabelecida na Lei n° 10.795, de 05/12/2003).

A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imóveis poderá exercer o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na época das eleições preencha os requisitos mínimos de:

• ter inscrição principal na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de dois anos;
• estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;
• comprovar a inexistência de condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitado em julgado;

Assim como o COFECI, também o CRECI, têm como órgão deliberativo o plenário, constituído de seus membros e como órgão administrativo, a diretoria, cujo funcionamento são fixados em regimento baixado por Resolução do Conselho Federal.

No âmbito de sua competência e jurisdição o CRECI exerce, entre outras, ações de natureza:

• Normativa;
• Fiscalizadora;
• Disciplinar;
• Deliberativa;
• Administrativa;
• Supervisora.

Uma vez realizada a eleição e empossados os Conselheiros é formado o plenário, seu órgão maior na esfera territorial de sua competência.

Compete ao plenário, entre outras funções: cumprir e fazer cumprir as Resoluções e demais atos do COFECI; eleger sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidência praticados por motivo de urgência; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Resolução do COFECI.

A Diretoria é composta de:

• Presidente;
• Primeiro e segundo Vice-Presidentes;
• Primeiro e segundo Secretários;
• Primeiro e segundo Tesoureiros;
• Conselho Fiscal (três membros efetivos e três suplentes).

À Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direção do Presidente, bem como, executar as decisões do plenário;
O Decreto nº 81.871/78 ao regulamentar a Lei nº 6.530/78, fixou no artigo 16 a competência dos Conselhos Regionais, assim expressos:

I. Eleger sua diretoria;
II. Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padrão elaborado pelo Conselho Federal;
III. Fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;
IV. Cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;
V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;
VI. Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;
VII. Propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixados pelo Conselho Federal;
VIII. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos;
IX. Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas;
X. Organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
XI. Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;
XII. Impor sanções previstas neste regulamento;
XIII. Baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;
XIV. Representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, ou legítimos interesses da categoria profissional;
XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal;
XVI. Promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável.

 

Os Órgãos de Classe

4.1 – OS SINDICATOS DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

O Conselho Federal e os Conselhos Regionais Corretores de Imóveis, são órgãos encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exercício da profissão de corretor de imóveis, em conformidade com a legislação federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei nº 6.530 e no Decreto nº 81.871, mencionados anteriormente.

A inscrição no Conselho Regional o Corretor de Imóveis é obrigatória.

Outro órgão importante, relacionado ao Corretor de imóveis é o Sindicato da categoria, de filiação facultativa.

Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender os interesses de seus filiados.

Ele é assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais.

Daí porque, via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurídica sempre à disposição daqueles que dela necessitam.

O Sindicato tem ainda função de apoio a seus filiados em razão dos diversos convênios que firma com entidades de saúde, educação, empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros.

No caso específico dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, há um vínculo muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque:

• Até o advento da Lei n° 10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar um terço para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados.
• É o Sindicato quem elabora as tabelas de comissão sobre os serviços prestados pelos Corretores de Imóveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas tabelas e que, uma vez homologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles que não pertencem ao Sindicato.
• Os Sindicatos foram os responsáveis pelos primeiros passos para o nascimento, aperfeiçoamento e evolução da profissão de Corretores de Imóveis, como já visto no início deste trabalho.

4.2 – OUTRAS ASSOCIAÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A existência do sistema Cofeci/Creci´s é prevista em Lei, sendo obrigatório a inscrição para o exercício profissional.

Os sindicatos têm a existência também prevista em dispositivos legais, mas com filiação facultativa dos profissionais.

A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento de outras associações, de natureza particular e sem previsão legal. Algumas com grande atuação no mercado, outras com menor expressão. Dentre essas, destacam-se as principais:

- Sindicato das Empresas de Compra e Venda – SECOVI;
- Associação das Empresas do Mercado Imobiliário – ADEMI;
- Associação das Empresas Loteadoras –AELO.

 

Código de Ética Profissional

Código é um conjunto de disposições, de regulamentos legais aplicáveis em diversos tipos de atividades. Código de ética profissional do Corretor de imóveis, portanto, é o conjunto de disposições que regem a profissão.

Essas disposições são estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e possuem efeito legal.

O Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92, já em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal:

“Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional” .

Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter de recomendação, estabelecendo o que o Corretor de Imóveis deve e o que não se deve fazer no exercício de sua profissão, a qual deve ser considerada como alto título de honra, sendo vedado praticar ou permitir que se pratique atos que comprometam a sua dignidade.

O art. 5º impõe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a praticar e cujas conseqüências podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.

O art. 6º tem o caráter mandamental, enumerando as proibições impostas ao Corretor de Imóveis, enquanto que o art. 7º dá competência ao CRECI de cada região para apurar e aplicar a punição cabível em decorrência da prática de qualquer das proibições enumeradas.

Por fim, o Código faz referência às recomendações e proibições dos artigos anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgressão a qualquer uma delas.

O Código de Ética Profissional tem como objetivo valorizar a profissão e, ao mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobiliário.

O Código de Ética não pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imóveis.

 

Código de Processo Disciplinar

Aprovado pela Resolução 146/82, o Código de Processo Disciplinar tem como escopo a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exercício da profissão de Corretor de Imóveis.

O cumprimento do previsto nesse Código é responsabilidade exercida, em primeira instância, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdição e, em grau de recurso, pelo COFECI.

Além das infrações previstas no Código de Ética Profissional, há ainda outras enumeradas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do Decreto nº 81.871 e que são classificadas como leves e graves.

Constituem infrações de natureza leve:

I. anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;
II. anunciar sem constar o número de inscrição;
III. anunciar loteamento ou condomínio sem o número do Registro de Imóveis;
IV. violar sigilo profissional;
V. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
VI. deixar de pagar a contribuição ao Creci;
VII. recusar a apresentação da Carteira profissional quando couber.

Constituem infrações de natureza grave:

I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;
II. exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar para que outras a exerçam;
III. negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados;
IV. praticar no exercício da profissão, atos que a lei defina como crime de contravenção;
V. promover ou facilitar transações ilícitas que prejudiquem a terceiros.

A representação das infrações será efetivada através de processo disciplinar, originado de Auto de Infração ou de Termo de Representação, sendo assegurado ampla defesa, tanto na primeira instância quanto em grau de recurso junto ao COFECI.

De conformidade com o artigo 39 do Decreto 81.871, as sanções disciplinares consistem em:

a) advertência verbal;
b) censura;
c) multa;
d) suspensão até 90 dias;
e) cancelamento da inscrição.

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se-á pelas circunstâncias de cada caso, sendo que a sanção de multa pode ser cumulativa com outra penalidade, podendo as infrações leves constantes do Código de Ética Profissional serem fixadas entre uma a três anuidades, e para as infrações consideradas graves, a multa deverá ser mínima de duas e o máximo de seis anuidades, sem prejuízo das demais sanções em ambos os casos. (Resolução 315/91).

 

Noções Básicas Necessárias

A matéria de Operações Imobiliárias, tanto no nível médio (TTI) como no nível superior (3º grau) tem uma abrangência bastante ampla em razão de seu caráter voltado para o cotidiano do Corretor de Imóveis. Daí porque a necessidade de se avançar parcialmente no campo das outras matérias, sem contudo tirar delas o mérito e a importância. Essas informações serão vistas, de maneira sintética, para dar ao leitor uma noção específica, em cada assunto tratado.

No presente trabalho, serão abordadas, apenas, questões que o corretor se depara no seu dia-a-dia, porém, de forma genérica. Tal consideração serve como um alerta para existência dessas questões.

Recomenda-se, portanto, a procura de outras fontes de informação a respeito das mesmas, a busca de outros estudos.

7.1 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

O Sistema Financeiro de Habitação - SFH -, foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o objetivo de implantar uma política de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel pelas condições, até então, existentes.

Para exercer as funções de orientar, disciplinar e controlar a política habitacional, pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitação - BNH –, como parte integrante do SFH.

Desde sua criação até 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funções com a participação das instituições financeiras autorizadas a operar com crédito imobiliário, financiando milhões de moradias por todo o país.

Uma vez extinto o BNH, suas funções foram transferidas para o Banco Central. Por questões estruturais, as operações desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construção civil.

A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobiliário. Nasceu, assim, a Lei nº 9.514/97, o chamado SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário e que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imóveis.

Pelo novo instituto, a garantia hipotecária foi substituída pela Alienação Fiduciária do Imóvel.

A Alienação fiduciária é um tipo de financiamento utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido com recursos da instituição financiadora que mantém o domínio sobre o mesmo até que ele seja, totalmente pago. Enquanto houver a dívida, o comprador tem o direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador.

Essa é uma garantia de rápida constituição e de rápida execução. Por esse sistema, o mutuário que deixar de honrar sua obrigação financeira poderá vir a perder seu imóvel rapidamente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele só terá o direito de usufruí-lo, já que o direito de dispor só existirá após a quitação da dívida ou de sua transferência. Igualmente, só terá a propriedade plena (domínio integral) após cumprida a obrigação de quitar o preço.

De forma esquemática podemos sintetizar a essência da lei da seguinte forma:

a) O construtor ou o incorporador, para lançar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;

b) O próprio imóvel comercializado constitui- se na garantia da dívida contraída junto ao construtor, o que é feito com a alienação fiduciária em garantia, normatizado na própria Lei n° 9.514/97, nos artigos 22 a 33;

c) Sendo titular desse crédito, o construtor busca negociá-lo com a companhia securitizadora mediante a cessão de crédito;

d) A companhia securitizadora por sua vez emite títulos – CRI vinculados ao crédito adquirido do construtor e promove a sua colocação no mercado financeiro.

Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condições de crédito, utilizando os mesmos critérios para o cálculo de juros, de correção monetária e de garantia.

Assim, o artigo 5º determina as condições essenciais para o financiamento, tratando das condições monetárias, financeiras e securitárias.

O artigo 17 cuida das garantias nas operações do financiamento imobiliário, entre elas a alienação fiduciária, admitindo-se todavia outras tradicionais garantias já existentes em nosso direito, como a hipoteca.

Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do empréstimo e a celeridade na execução dos inadimplentes, a lei concentrou- se na garantia fiduciária a partir do já citado artigo 22.

O conceito deste tipo de garantia vem já no seu artigo 22: “ A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Muito embora na alienação fiduciária haja a transferência do domínio da propriedade para o credor, este não é o seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplência do devedor.

A alienação fiduciária é um contrato acessório, porquanto, sua natureza é a de garantir o recebimento de um crédito existente em outro contrato, dito principal, como por exemplo uma compra e venda, em que o comprador, não pagando o bem à vista, obtém um parcelamento, dando em garantia o próprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o avençado, sob pena de, não o fazendo, ver-se expropriado do imóvel, através de um procedimento previsto na própria lei (arts. 26 e 27).

A constituição da alienação fiduciária é um contrato:

a) formal, dado que exige forma escrita;
b) público, mesmo que celebrado por instrumento particular, é de sua essência o registro público no Cartório de Registro de Imóveis para que possa valer contra terceiros;
c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefícios;
d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigações recíprocas;
e) comutativo, uma vez que as obrigações de ambas as partes são conhecidas previamente.

Importante observar que na alienação fiduciária, o construtor, o incorporador ou mesmo o particular, ao fazer a comercialização do imóvel receberá a garantia da fidúcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cessão do direito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o parágrafo primeiro do art. 22 que: “...a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI”.

À margem da Lei nº 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de financiamento para a aquisição de imóvel. Essa variação vai desde o financiamento bancado pelo próprio vendedor até aqueles que ainda são tidos e mantidos pelo poder público.

A Caixa Econômica Federal, hoje o principal agente público para o financiamento de moradias, tem várias modalidades, destacando-se:

I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT- Habitação –

O Plano é operado em duas linhas:

• SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção.

Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produção de empreendimentos na planta ou em fase de construção diretamente a pessoas físicas, alavancando a indústria da construção civil, gerando emprego e renda. Tem acesso a esse plano todas as pessoas físicas, independente das faixas de renda, já que o construtor/ incorporador é devedor solidário até a entrega das unidades ao mutuário. A operação consiste na emissão de Carta de Garantia de financiamento a quem pleiteia o financiamento – Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratação individual com os interessados através de contrato particular de compromisso de compra e venda. A amortização é pelo sistema SAC-Sistema de Amortização Constante. O limite de financiamento é de R$ 180.000,00.

• Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residencial.

Linha de crédito imobiliário

Destinado às pessoas físicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de geração de emprego e renda na indústria da construção civil e ao SFI. Destina-se à aquisição de terreno e à construção ou somente à construção se o candidato já possuir o terreno. Amortização pelo Sistema SAC e prazo máximo de financiamento de 204 meses, devendo a construção ser concluída no prazo de até 18 meses.

II - Plano Construcard. Linha de financiamento habitacional destinada a aquisição de material de construção, reforma ou ampliação de imóvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro é a fase de utilização do crédito, cuja utilização deverá ocorrer no prazo máximo de seis meses.

Após esse período ou do uso total do crédito antes disto, vem o segundo momento, que é o de amortização do empréstimo e que é calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poderá ir até R$ 180.000,00 e deverá ser liquidado no prazo máximo de 36 meses.

III- Plano FGTS – Casa Própria - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como:

• Ser filiado ao regime do FGTS há mais de três anos;
• Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;
• Não ser proprietário de qualquer tipo de imóvel no município onde exerça sua ocupação, bem como nos municípios limítrofes;
• Exclusivamente para aquisição de imóvel residencial concluído ou em construção, não sendo possível utilizar os recursos somente para a compra do terreno;
• O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preço de aquisição de imóvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitação;

IIIA - Plano FGTS – Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção com recursos do FGTS.

Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos:
• Renda familiar de até R$ 4.500,00;
• Que o empreendimento escolhido para adquirir o imóvel já tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso.

• financiamento é feito diretamente da Caixa para o mutuário, devendo necessariamente contar com a interveniência de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associações, Construtoras, COHAB e órgãos semelhantes.

O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades:

• Construção de unidades habitacionais em terreno próprio;
• Aquisição do terreno e construção;
• Produção de lotes urbanizados.
• Para a produção de lotes urbanizados, o limite máximo é de R$ 10.000,00 e para os demais casos é de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em até 239 meses.

IIIB – Plano Carta de Crédito FGTS Individual

- Destinado às famílias com renda familiar de até R$ 4.500,00 e destinados à aquisição da casa própria.

O valor da carta de crédito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imóvel, desde que seja novo. Para o imóvel usado o limite é de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal não poderá ser superior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critério da Caixa.

Depois de aprovada a ficha do candidato, é expedida a Carta de Crédito, com a validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30.

O prazo máximo de amortização é de 239 meses.

IIIC – Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS - Depois de mais de 15 anos de tramitação do Projeto de Lei nº 2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui
o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, cujo objetivo é viabilizar para a população de baixa renda o acesso à terra urbanizada (terrenos) e à habitação digna e sustentável, com implementação de políticas e programas de investimentos e subsídios para viabilizar financiamentos à população de menor renda.

A Caixa Econômica Federal será o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetário Nacional autorizar outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitação.

Os recursos para o financiamento serão originados do FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS.

OUTROS SERVIÇOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

• Carta de Crédito CAIXA – Letra Hipotecária

– Longa – Comercial.
Trata-se de uma linha de financiamento para imóveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e médios empresários, comerciantes e profissionais liberais.

Os recursos são provenientes da própria Caixa, porém vinculada ao SFI com a garantia do próprio imóvel nos termos da legislação específica do SFI.

O limite de financiamento é de R$ 180.000,00, amortizáveis em até 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortização Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.

• Consórcio Imobiliário Caixa. Destina-se a aquisição de imóveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados, aquisição de imóvel rural, quitação de saldo devedor habitacional, etc.

Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consórcio. O adquirente da cota recebe a carta de crédito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consórcio da Caixa é possível usar o FGTS para dar lance.

• Programa de Arrendamento Residencial

– PAR. Nesse programa, que é destinado à população de baixa renda, as unidades residenciais serão adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constituído exclusivamente para esse fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municípios publica os editais informando ao segmento da construção civil, quais as áreas priorizadas em diversas regiões do Brasil.

As principais características do programa são:

• Envolvimento de Órgãos públicos e empresas, em parcerias, tais como:

− Ministério da Fazenda;
− Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econômico;
− Caixa Econômica Federal;

• Empresas do ramo da construção civil;
• Empresas imobiliárias na área de administração de imóveis

O valor máximo de cada unidade é de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poderá contar com no máximo 160 unidades, sendo que cada construtora poderá ter vários empreendimentos, desde que esse total não ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mínimo de cada unidade é de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municípios priorizados, deverão adotar medidas de redução ou isenção de ITBI, IPTU etc.

Uma vez pronta a unidade, a Caixa fará um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatário poderá exercer o direito de compra.

Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitação, a Caixa Econômica Federal reúne um maior número de alternativas de financiamento imobiliário. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros também têm linhas de crédito destinado à aquisição da casa própria. Destacam-se os seguintes:

Plano Direto da Construtora - A empresa, ao lançar um empreendimento, cria uma tabela com preços preestabelecidos e sem qualquer vinculação a agentes financeiros.

O aporte para a construção é basicamente da construtora e, a medida em que vão sendo comercializadas as unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessários. São previamente estipulados os índices de reajuste, com maior aplicação o INCC e o CUB.

Estipula-se, normalmente, ainda, que, após o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda os juros de 1% ao mês.

Bancos Particulares - Destinam-se a interessados/ adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos por cada instituição de crédito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Além do indexador pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento máximo é de 15 anos. É uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, já que o banco tem como principal característica obter a maior rentabilidade para a aplicação de seu capital financeiro.

7.2 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem móvel ou imóvel, por determinado tempo. É um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domínio sobre o imóvel e a pessoa física ou jurídica que vai usufruir do mesmo.

Esse tipo de contrato é protegido em Lei.

Existe a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do Inquilinato que disciplina as locações de imóveis urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali não incluídos.

Assim, não fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislação própria:

Pelo Estatuto da Terra:

As locações de imóveis rústicos, também chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades agroindustriais, agrícolas, pastoris, etc;

Pelo Código Civil:

a) Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas fundações públicas e autarquias;
b) Vagas autônomas de garagem ou de espaço para estacionamento de veículos
c) Espaços destinados à publicidade;
d) Apart-hoteis, flats, hotéis residência ou equiparados;
e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prédios comerciais e industriais).

A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou três modalidades de locação:

a) Nos arts. 46 e 47, a locação residencial;
b) Nos arts. 48 a 50, a locação para temporada;
c) Nos arts. 51 a 57, a locação não residencial.

Nas relações de locação, os elementos básicos são:

a) O locador;

b) O locatário;

c) O imóvel.

Locador é uma pessoa física ou jurídica que cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel ou imóvel, mediante um contrato de locação. O locador é detentor da legitimidade para ceder a alguém (ao locatário), a título oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteção e/ou administração patrimonial.

Podem, assim, ser locadores:

a) O proprietário, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufrutuário;
d) O espólio, etc.

Em todas essas condições, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da locação.

Por locatário entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatário é também chamado de inquilino, de arrendatário.

Como o locador, o locatário deve, igualmente, ser capaz para assumir compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas conseqüências pela inadimplência.

Não tem validade um contrato de locação em que pessoa jurídica esteja indevidamente representada, por quem não tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiança em nome de empresa, quando pelo contrato social esto é vedado.

Juridicamente, o termo imóvel é um bem fixo que não se pode transportar, tais como, terreno, casa. Qualquer edificação imóvel por ação do homem.

O imóvel só é passível de locação se estiver em condições de ser dado mansa e pacificamente para uso do locatário. Com muita freqüência, ocorrem casos em que um imóvel financiado pela Caixa está em fase de execução, com meses e meses de atraso e o seu “proprietário” o dá em locação, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o inquilino será importunado.

O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigações do locador está o de “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel”.

Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem atenção especial de todos quantos militam nesta área:

4º - “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Parágrafo único:

“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel ocorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo trinta dias de antecedência”.

Obs: No novo Código Civil, o art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Continuando com a Lei do Inquilinato, temos:

Art. 5º - “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Este artigo é enfático no sentido de que a ação de despejo é o único caminho que se pode valer o proprietário para a retomada do imóvel e a conseqüente extinção do vínculo locatício. Essa matéria é objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Código de Processo Civil quanto ao procedimento para a ação de despejo.

Art. 6º - “O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias”.

Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4º, em seu Parágrafo Único –

“Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição”.

Art. 8º - “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Este artigo encerra duas situações distintas:

• Contrato por prazo determinado ou indeterminado: dá ao adquirente o direito da retomada com o aviso de 90 dias para a desocupação;
• 2º) Contrato por prazo determinado e com cláusula de vigência em caso de venda e desde que o contrato de locação esteja registrado à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis: Nesta situação o novo proprietário é obrigado a aguardar o vencimento do contrato.

Parágrafo primeiro - “Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo”.

Parágrafo segundo - “A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo- se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.

Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de compra e venda (escritura ou cessão de direitos) deverá estar registrada à margem da matrícula do imóvel).

Art. 10 - “Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”.

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão subrogados no seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio”.

Art. 12 - Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.

Se o contrato de locação estiver em nome do cônjuge que se retirou do imóvel, há por força da lei uma sub-rogação, passando o cônjuge que permaneceu no imóvel como o novo locatário, o qual deverá comunicar, por escrito ao locador a nova situação das relações locatícias.

É de se observar que, havendo a subrogação e conseqüentemente outro locatário, os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo máximo de 30 dias, contados da data em que tomou conhecimento do fato.

Art. 17 - “É livre a estipulação do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”.

Parágrafo único - Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Estando o imóvel desocupado e anunciado para nova locação, pode o proprietário fixar o valor que desejar, desde que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos não estejam atrelados ao salário mínimo ou à variação de moeda estrangeira.

Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente poderão ocorrer segundo os critérios específicos que definem a periodicidade dos aumentos. O presente parágrafo é específico para as locações residenciais.

As demais poderão ter livremente estipuladas a periodicidade dos reajustes.

Art. 18 - “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

Havendo consenso entre locador e locatário, qualquer cláusula contratual poderá ser modificada no curso da locação, incluindo-se neste caso a estipulação de novo aluguel.

Mas, somente se for por comum acordo. Em caso contrário, deverá ser observado o disposto no artigo 17.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.

Não havendo entendimento entre locador e locatário sobre o valor do aluguel e se o contrato ou o valor do último acordo já estiver vigorando por mais de três anos, tanto um (locador) quanto o outro (locatário) poderá pedir judicialmente uma revisão do valor do aluguel para ajustá-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este procedimento tem o nome de Ação Revisional de Aluguel.

Art. 20 - Salvo nas hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Constitui contravenção penal (art. 43, III), a cobrança de aluguel antecipadamente, excetuando-se as locações para temporada (art. 48) e na hipótese de não existir nenhuma das garantias locatícias (caução, fiança e seguro fiança). Não existindo a garantia, poderá o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente até o sexto dia do mês em curso.

Caracterizada a contravenção penal, sujeita- se o locador à pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel, atualizado e revertido a favor do locatário.

Art. 22 - O locador é obrigado a:

VII - Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou seu fiador.

VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

X - Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;
e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicações, de esporte e lazer;
f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) Constituição de fundo de reserva”.

Art. 23 - O locatário é obrigado a: (.............)

XII - “Pagar as despesas ordinárias de condomínio”

§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forças das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamento hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à pratica de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º - “O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

§ 3º - “No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parágrafo 1º desse artigo, desde que comprovadas”.

Art. 27 - “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamentos, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Parágrafo único - “A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em pode ser examinada a documentação pertinente”.

Art. 28 - “O direito de preferência do locatário, caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”

Art. 32 - “O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação”.

Art. 33 - “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver par si o imóvel locado, se o requerer no prazo se seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

Para que o proprietário possa vender o imóvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o direito de preferência, o que se faz através de uma notificação por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificação ou em outro documento hábil.

Todas as informações sobre o negócio deverão constar da notificação, tais sejam: o preço, as condições de pagamento, se existe ônus ou não, onde os documentos de propriedade podem ser examinados.

Não sendo o imóvel oferecido ao locatário e se for vendido a outra pessoa, terá ele, o locatário, seis meses de prazo para anular a escritura de compra e venda e depositando o valor da transação resguardando assim o direito de adquirir o bem.

Art. 35 - “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.

Art. 36 - “As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.

Art. 37 - “No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:”

I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia”.

Art. 38 - “A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis”.

Art. 39 - “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.

Art. 45 - “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou se afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Art. 46 - “nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

Art. 47 - “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorrogase automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:”

I – nos casos do art. 9;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração do hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.

Art. 56 - “Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de notificação ou aviso”.

Art. 57 - “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação”.

7.3 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE CONDOMÍNIO

O novo Código Civil, com vigência a partir de janeiro de 2003, introduziu um Capítulo específico denominado “Do condomínio edilício”, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358. Em diversos desses artigos temos a ratificação de muitos dos existentes na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

O condomínio submete-se às regras especiais da espécie, assim como, também, no que couber, à norma civil mencionada.

A palavra condomínio tem o significado de domínio em comum, isto é, um bem ou uma propriedade imóvel pertencendo a vários donos, aos quais dá-se a denominação de “condôminos”, ou ainda, de “co-proprietários”.

O condomínio deve ter normas próprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da lei que o regula. Cada condômino tem direitos reais de unidades autônomas e individuais, por pertencer somente a ele, além de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condôminos. Daí porque a necessidade de uma norma própria para a comunidade compreendendo os moradores, bem como a relação destes com terceiros.

A Lei que rege as relações entre os condôminos é denominada Convenção e é obrigatória para todos os edifícios sob forma de condomínio. A Convenção deverá ser redigida dentro nas normas reguladoras previstas na Lei do Condomínio e das Incorporações e ainda do Código Civil.

Entre os muitos artigos, merecem destaque os que dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos.

São direitos dos condôminos, de acordo com o art. 1.335 do Código Civil:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades:
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

São deveres dos condôminos, igualmente de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Código Civil:

I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Dentro do condomínio há um ordenamento para delinear os direitos e as obrigações com relação aos proprietários, usuários e terceiros.

Esta “lei interna” de subordinação obrigatória deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos proprietários, e manifestado através da Assembléia. É ela o poder maior dentro de um condomínio e a ela compete a aprovação da Convenção e do Regimento Interno bem como a escolha e aprovação da forma de gerir e administrar a propriedade condominal, sendo portanto o órgão deliberativo dos condôminos.

A administração do condomínio é exercida pelo síndico e de seus auxiliares. O condomínio deve ter no mínimo, um Síndico e um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, sendo que em ambos os casos o mandato não poderá exceder a dois anos, sendo todavia permitida a reeleição.

O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condôminos, porém a função de síndico poderá ser exercida por não condômino e inclusive por pessoa jurídica.

As decisões sobre a forma de administração do condomínio cabem à Assembléia Geral, que pode ser de dois tipos: a assembléia geral ordinária e a assembléia geral extraordinária.

A ordinária reúne-se em data prevista na Convenção, objetivando:

a) Eleição do síndico e demais membros para a administração pelo período não superior a dois anos;
b) Para exame e a votação das contas da administração podendo aprová-las ou rejeitá-las.
c) Discutir e aprovar o orçamento para e exercício seguinte;
d) Outros assuntos de natureza permanente.

Eventualmente poderá tratar de assuntos vários, desde que constantes da pauta de convocação.

A extraordinária, que pode ser convocada pelo Síndico, pelo Conselho ou por qualquer condômino que represente o mínimo previsto na convenção, deve obrigatoriamente constar o motivo da convocação na pauta;

O comparecimento à assembléia não é uma obrigação, porém é importante que a ela compareçam todos os condôminos, porque é nela que são discutidos os assuntos de interesses da comunidade do prédio.

O síndico, eleito pelos condôminos em Assembléia Geral tem a função de dirigir e administrar o condomínio, cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Além de realizar os atos administrativos normais, tem legitimidade ainda para representar o condomínio, em juízo e fora dele, ativa e passivamente. Deve cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno.

7.4 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOTEAMENTOS

Os loteamentos urbanos obedecem preceitos estabelecidos pela Lei n° 6.766, de 19/12/1979. Normalmente são desmembramentos de glebas rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada Município possui regras próprias.

O procedimento básico para aprovação de um loteamento é o seguinte:

Consulta prévia à Prefeitura¸ com apresentação dos documentos a seguir:

- Planta de situação;
- Planta baixa, com localização e dimensão dos lotes, sistema viário, reservas, praças, locais para comércio, escolas e lazer;
- Planta de levantamento topográfico;
- Memorial descritivo, planilha de cálculo e caderneta de campo;
- Escritura de registro do imóvel;
- RIMA – Relatório de Impacto ambiental.

O loteador somente pode anunciar o empreendimento para venda após obter o devido registro na Prefeitura, constituindo ilícito passível de punição pelo Creci o anúncio sem a menção do n° da licença.

A Lei n° 6.766/79 estabelece algumas diferenças entre loteamento e desmembramento, como abaixo:

“Art. 2o – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o – Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”

Com relação à infra-estrutura mínima a ser feita pelo loteador, a lei assim determina, ainda no art. 2o:

“5o – Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.”

As dimensões mínimas dos lotes urbanos são definidas no “Plano Diretor” de cada município. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabelece, no art. 4o, que os lotes devem ter dimensões mínimas de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados” de área, e frente mínima de 5 m (cinco metros).

Deve ser definida, ainda, obrigatoriamente, uma faixa chamada non aedificandi, reservada aos equipamentos urbanos, como abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

7.4.1. Direito de Superfície

Vem sendo chamado de “novo modelo de ocupação do solo” a possibilidade de se fazer um loteamento urbano com as regras estabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo Código Civil brasileiro, que possibilita um relacionamento muito mais flexível entre os loteadores (concedentes) e os adquirentes (superficiários).

É o “Direito de Superfície”.

Os contratos de compra e venda de lotes elaborados com o fundamento jurídico nesses artigos são uma espécie de “leasing imobiliário”, possibilitando o desfazimento do negócio de maneira simplificada, se necessário, sem prejuízos para as partes, diferentemente do que estabelece o Código de Defesa do Consumidor.

Pelo Código, em caso de inadimplência, o loteador, sem prazo definido, é obrigado a devolver o que recebeu, corrigido, podendo reter apenas 10% como forma de indenização.

7.5 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Incorporador é a pessoa física ou jurídica que administra uma incorporação imobiliária, coordenando-a e levando-a a termo.

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes.

O número do registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.

É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns ou modificar as suas especificações.

A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28 expressa:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Dentro da atividade imobiliária, um dos tópicos mais importantes diz respeito às INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto porque uma incorporação imobiliária implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porém unidas por situações necessárias a fim de atender os objetivos de uma habitação coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produção com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos das mais variadas especialidades e funções, objetivando levar a cabo o empreendimento até a sua conclusão, e finalizando todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imóveis da circunscrição a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.

Até 1964 a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos empresários que de dispunham a construir prédios condominais se perdiam na própria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construção.

Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqüentemente, atrasava-se ou inviabilizava- se a conclusão do empreendimento.

Com a criação do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessária uma legislação regularizadora da atividade de construção civil voltada para as edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.

Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relações condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificações ou conjunto de edificações de prédios residenciais e não residenciais.

Quem pode ser considerado incorporador?

A resposta está no artigo 28, parágrafo único da referida Lei:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O incorporador é pois a figura central de uma incorporação imobiliária. É dele a idéia de empreender o projeto, planejar o negócio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessários ao empreendimento e ainda, pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis.

O incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir um roteiro, em conformidade com as características de cada projeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/64.

Este roteiro é basicamente:

• Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
• Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;
• Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
• Contratar a construção;
• Comercializar as unidades que compõem o projeto;
• Concluir a obra;
• Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de cada unidade comercializada;
• Instalar o condomínio com entrega do prédio aos condôminos.

Pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterização de uma relação de consumo, a atividade de incorporar e vender unidades imobiliárias, o que, sempre é feito através de contratos de compra e venda;

7.5.1. Patrimônio de afetação

Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imóveis de empreendimentos de incorporação, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerêz-PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei nº 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que “dispõe sobre o patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias, Letras de Crédito Imobiliário, Cédulas de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário”.

Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1o deste diploma legal estabelece:

“Art. 1o – Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.”

O Parágrafo único do art. 3o diz: “o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetadas.”

Esse dispositivo resultou no nome “Patrimônio de Afetação”, que significa, em síntese, que a contabilidade da obra será feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acessões e os demais bens vinculados à incorporação imobiliária, manterse- ão apartados do patrimônio do incorporador e se destinarão a viabilizar a conclusão das obras e entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes.

Assim, em caso de falência da incorporadora, os bens do “patrimônio de afetação” garantirão a conclusão da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuízo dos adquirentes, além de ser permitido aos compradores a contratação de outra empresa para conclusão das unidades.

Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imóveis para entrega futura, traduzindo maior confiança no mercado imobiliário de incorporações.

7.6 – COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA

Para constituição de uma empresa imobiliária deve-se seguir os mesmos trâmites de uma pessoa jurídica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes tipos:

- limitada por cotas de participação (Ltda);
- sociedade anônima (SA);
- sociedade de capital e trabalho.

As empresas imobiliárias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador, contendo a especificação do capital social de cada sócio. Obedecendo às disposições do art. 6º, parágrafo único da Lei n° 6.530/78, pelo menos um dos sócios deve ser corretor de imóveis regularmente inscrito no Creci da região, devendo constar sua condição de responsável- técnico pela empresa. Diz o citado parágrafo único:

“As Pessoas Jurídicas a que se referem este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.”

O corretor de imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deve comunicar o fato ao Creci da região, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de desvinculação.

Tal obrigação se estende à própria empresa, segundo os arts. 37 e 38 da Resolução 327/92.

As pessoas jurídicas também estão obrigadas à inscrição no INSS, ISS e no CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Estarão obrigadas a elaborar balanço ao final de cada exercício e a recolher os tributos previstos nas legislações tributárias, como COFINS, FGTS, retenção e repasse sobre serviços de terceiros etc. Cabe registrar que as empresas imobiliárias não podem ser optantes do Sistema SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser Microempresas.

Após registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrição da empresa no Creci da região, obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da Resolução-Cofeci n° 327/92.

Se necessário, a empresa poderá abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo corretor responsável. Enquanto a matriz está sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos à metade do valor pago pela matriz.

7.7.1. Atividades e formulários mais utilizados nas empresas imobiliárias

Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem (e devem) se especializar num ou mais tipos de atividades comuns à classe.

As principais são:

- administração de alugueres residenciais e comerciais;
- administração de condomínios residenciais;
- administração de condomínios não residenciais (flats, apart-hotéis, shoppings, resorts etc);
- compra e venda de imóveis residenciais de terceiros;
- compra e venda de imóveis comerciais;
- compra e venda de imóveis rurais;
- incorporações, normalmente em parceria com empresas construtoras;
- loteamentos.

Existem ainda outras atividades específicas, como a comercialização de pontos comerciais, de galpões e glebas destinadas a loteamentos.

Outro ponto a ser tratado com atenção pelas imobiliárias é a captação de imóveis, seja para venda, seja para locação.

A captação de imóveis é de suma importância porque é a forma de se obter o “produto” com o qual comercializa e sobrevive a empresa.

Em geral há corretores especializados nessa atividade, funcionando a remuneração, também de forma geral, como abaixo:

• 25% dos honorários para o corretor responsável pela captação;
• 25% dos honorários para o corretor responsável pela venda do imóvel;
• 50% para a empresa imobiliária, que arca com as despesas com anúncios, telefones, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manutenção do escritório.

(OBS: os porcentuais citados podem variar.)

Quando se trata de captação de imóvel para locação, os honorários pela intermediação, normalmente, são cobrados à razão de um aluguel, e os serviços de administração propriamente ditos, segundo tabela de honorários de cada região.

Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mínimo, os seguintes expedientes:

• opção de vendas e/ou locação escrita, de preferência com exclusividade;
• ficha para captação e controle de imóveis;
• contrato de administração de imóveis para locação;
• contrato para administração de condomínios;
• contrato de locação;
• ficha de controle de locação;
• contrato de promessa de compra e venda;
• recibo de sinal e princípio de pagamento;
• cadastro de clientes;
• ficha de vistoria;
• ficha de avaliação;
• ficha de visita;
• outros, como carta de cobrança, aviso de inadimplência, termo de entrega de chaves etc.